Ці варта зараз набываць жыллё ў Беларусі, Літве і Польшчы? Робім разбор

Сённяшні рынак жылля ў Беларусі і краінах-суседках, Літве і Польшчы, перажывае маштабныя выклікі: цэны растуць, а выбар кватэр становіцца меншым. 

Калі ў Беларусі галоўнай праблемай з’яўляецца дэфіцыт папулярных аднапакаёвак, то ў Літве і Польшчы пакупнікі змагаюцца з высокімі цэнамі і зменамі ў банкаўскіх патрабаваннях, якія робяць крэдыты менш даступнымі.

Еўрарадыё разбіралася ў пытанні коштаўтварэння на рынку маёмасці трох краін. А экспертка дала парады наконт таго, ці мае сэнс разглядаць жыллё як інвестыцыю.

У Беларусі кватэр усё менш, а кошты растуць

У пачатку года ў Мінску, зыходзячы з аналітыкі сэрвісу Realt.by, назіраецца сапраўдны дэфіцыт жылля.

Колькасць кватэр на продаж зменшылася на 30% у параўнанні з мінулым годам. Асабліва цяжка знайсці аднапакаёўку: на аднаго пакупніка прыпадае ўсяго паўтары кватэры. Бюджэтныя варыянты да 60 тысяч долараў амаль зніклі, і большасць здзелак цяпер адбываецца на суму каля 100 тысяч долараў.

Зараз квадратны метр у Мінску каштуе ў сярэднім каля 1 987 долараў, у рэгіёнах цэны ніжэйшыя: Брэст — 1 220 долараў, Гродна — 1 140 долараў, Віцебск — 964 долары.

Тым часам будаваць новае жыллё стала танней, стаўкі складаюць ад 14% да 17% у залежнасці ад банка. На другаснае жытло крэдыты вышэйшыя — каля 18,5%. 

У Літве адбываецца ажыўленне рынку, і ў ход ідуць пенсійныя грошы

Мінулы год для рынку маёмасці Літвы быў вельмі актыўным: кошты на кватэры раслі ў два разы хутчэй за інфляцыю. Эксперты ў канцы года прагназавалі, што ў 2026 годзе рынак застанецца актыўным, але рост цэн можа крыху запаволіцца.

Па-ранейшаму самае дарагое жыллё прадаецца ў Вільнюсе — у сярэднім 2 930 еўра за квадратны метр. У іншых гарадах сітуацыя больш спакойная: Каўнас — 2  071 еўра, Клайпеда — 1 906 еўра, Шаўляй — 1 273 еўра, Панявежыс — 1 236 еўра. 

Трывалы попыт на новае жыллё падштурхоўвае да змен у правілах крэдытавання, банкі патрабуюць меншы ўласны ўнёсак, адбываецца рэформа пенсійнай сістэмы. Так, літоўцы атрымалі магчымасць забіраць частку грошай з пенсійных фондаў, і многія накіроўваюць гэтыя сродкі (у сярэднім 3–5 тысяч еўра) на першы ўнёсак або рамонт маёмасці.

Аднак праз высокую інфляцыю купіць сваё першае жыллё моладзі ў краіне ўсё роўна складана.

Польскі рынак дасягнуў гістарычнага максімуму і сутыкнуўся са складанымі крэдытамі

Рынак маёмасці Польшчы ў пачатку года сустрэў пакупнікоў рэкорднымі цэнамі, сведчаць даныя сэрвісу Freenance. У буйных гарадах попыт усё яшчэ перавышае прапанову, нягледзячы на тое, што забудоўшчыкі здаюць шмат новых дамоў.

Самыя высокія цэны па-ранейшаму ў Варшаве — ад 15 да 18 тысяч злотых за квадратны метр. У цэнтры горада і таго болей — больш за 20 тысяч злотых.

У іншых гарадах сітуацыя спакайнешая: Кракаў — 13–16 тыс. злотых, Гданьск — 12,5–15 тыс. злотых, Познань — 10,5–13 тыс. злотых, Лодзь — 8,5–11 тыс. злотых. На другасным рынку цэны звычайна ніжэйшыя на 5–15% .

Галоўная праблема палякаў — нізкая крэдытаздольнасць. Праз высокія працэнтныя стаўкі банкаў сям’я з прыбыткам 10 тысяч злотых у месяц цяпер можа разлічваць на крэдыт у памеры 450–550 тысяч злотых, хоць у 2021 годзе гэтая ж сям’я магла атрымаць да 700 тысяч. Без вялікага ўласнага капіталу або дапамогі сваякоў купіць кватэру ў вялікім горадзе стала вельмі цяжка.

Маёмасць як расцягнутая ў часе інвестыцыя

Але не ўсім беларусам маёмасць патрэбна выключна для жыцця. Хтосьці разглядае яе як крыніцу інвестыцый і ашчаджання грошай.

На думку старшай навуковай супрацоўніцы цэнтра Beroc Анастасіі Лузгіной, купля жылой нерухомасці ў Польшчы або Беларусі ў якасці інвестыцыі магчымая, але рацыянальнасць такога кроку моцна залежыць ад гарызонту інвестыцый і канкрэтнага рынку. 

“Важна разумець, што нерухомасць — гэта доўгатэрміновы актыў, і яго акупнасць звычайна расцягнута на многія гады.

Калі гаварыць вельмі груба і спрошчана, нават у сталіцах тэрмін вяртання ўкладзеных сродкаў даволі доўгі. Напрыклад, калі ўзяць рынак Варшавы, то двухпакаёвую кватэру на першасным рынку можна ўмоўна знайсці прыкладна за 800 тыс. злотых, а арэнда такой кватэры можа прыносіць каля 4 тыс. злотых у месяц”, — кажа экспертка. 

Калі дапусціць куплю без крэдыту і не ўлічваць рост арэндных ставак, то акупнасць складзе прыкладна 16–17 гадоў.

“Калі ўзяць Мінск, то падобная кватэра можа каштаваць каля 90 тыс. долараў, пры арэндзе прыкладна 300 долараў у месяц. У такім выпадку тэрмін акупнасці ўжо набліжаецца да 25 гадоў”.

Вядома, гэта вельмі ўмоўныя разлікі: арэнда з часам можа расці, як і кошт самой нерухомасці. Але нават такая грубая ацэнка паказвае, што гэта інвестыцыя на доўгі тэрмін.

“Менавіта таму галоўная рызыка — гэта нявызначанасць. Калі інвестыцыя разлічана на 15–25 гадоў, вельмі складана прадказаць, што будзе адбывацца з эканомікай, даходамі насельніцтва, коштам жылля і арэнднымі стаўкамі”.

Калі параўноўваць рынкі дзвюх краін, то, на погляд суразмоўніцы, інвестыцыйныя перспектывы цяпер выглядаюць больш устойлівымі ў Польшчы. 

“Гэта звязана з больш стабільнай эканомікай, развітым іпатэчным рынкам і больш дыверсіфікаванай геаграфіяй попыту. Польшча — гэта не краіна аднаго горада: акрамя Варшавы актыўна развіваюцца такія буйныя цэнтры, як Кракаў, Уроцлаў і Гданьск. Гэтыя гарады прыцягваюць бізнес, студэнтаў і замежных работнікаў, што падтрымлівае попыт на арэнду”.

У Беларусі сітуацыя іншая: асноўным цэнтрам прыцягнення застаецца Мінск. 

“Акрамя таго, на рынак уплываюць больш высокія працэнтныя стаўкі па крэдытах, абмежаваныя тэрміны іпатэчнага крэдытавання і ў цэлым большая эканамічная нявызначанасць. 

Дадатковая рызыка — валютны фактар, паколькі цэны на жыллё часта арыентуюцца на долар, а даходы арандатараў фарміруюцца ў нацыянальнай валюце”.

Таму, калі разглядаць куплю жылля менавіта як інвестыцыю, Лузгіна раіць звяртаць увагу перш за ўсё на буйныя гарады з устойлівым попытам на арэнду. У Польшчы гэта некалькі буйных эканамічных цэнтраў, а ў Беларусі фактычна толькі Мінск.

“У цэлым я б сказала так: купля нерухомасці можа быць разумнай інвестыцыяй, калі ёсць уласныя зберажэнні, гарызонт укладанняў дастаткова доўгі і ёсць чаканне далейшага росту рынку. 

Але ўспрымаць такую куплю як хуткі спосаб зарабіць дакладна не варта — гэта хутчэй інструмент захавання капіталу і паступовага даходу, чым высокадаходная інвестыцыя”, — лічыць экспертка.

Плаціце падаткі ў Польшчы? Тады вы можаце падтрымаць Еўрарадыё і перавесці нам 1,5% свайго падаходнага. Гэта проста! У дэкларацыі ў графе "1,5 na OPP" трэба ўвесці KRS 0000507234 і cel 137070. Вы ўбачыце арганізацыю FANIMANI — так і мусіць быць, гэта нашыя партнёры. Гэта дапаможам нам станавіцца яшчэ лепш!