Калі кошты на нерухомасць у Мінску пойдуць уніз? І чаму яны звар'яцелі
Калі ў вас няма 40 тыс. долараў, на сайты па продажы нерухомасці можаце не зазіраць / Euroradio.fm/OpenAI
Такіх коштаў, як сёння, на рынку нерухомасці ў Беларусі не было за ўсю гісторыю назіранняў. Што адбываецца і колькі трэба грошай, каб сёння купіць аднапакаёўку ў Мінску?
"Мы маем справу з эфектам ад павелічэння даходаў насельніцтва"
У кастрычніку 2006 года цана за квадратны метр у Мінску складала 2,01 тысячы долараў. Потым яна паступова зніжалася, і наступны ўсплёск адбыўся толькі летам 2013-га. Тады за квадратны метр трэба было заплаціць 1,7 тысячы долараў.
Да пачатку 2015 года цэны пайшлі ўніз. Параўнайце: у маі 2016-га квадратны метр каштаваў ужо ўсяго 1,1 тысячы долараў — ледзь не ў паўтара разы менш. Да восені 2024 года ваганні цаны былі не асабліва прыкметнымі.
Але, пачаўшы расці ў канцы 2024 года, цэны на кватэры ў Мінску ўжо больш не зніжаліся. Летам за квадратны метр мінскай нерухомасці трэба было заплаціць 2,3 тысячы долараў. А гэта значыць, што кошт квадратнага метра на рынку дасягнуў максімуму за апошнія 20 гадоў.
Што адбываецца на рынку нерухомасці? Мы спыталі пра гэта блогера Аляксандра Кныровіча. Калі коратка, сітуацыю на рынку нерухомасці можна апісаць так: за беларускіх забудоўшчыкаў можна парадавацца. Але з чым усё гэта звязана? Бо курс беларускага рубля не проста не падае — часам ён нават умацоўваецца.
— Інфляцыя нікуды не знікла, яна ўсё роўна існуе, а значыць, сабекошт будаўніцтва расце кожны дзень. Яна, у тым ліку, закладаецца і ў цану. Таму стабільны долар не азначае, што кошты не павінны расці.
Да таго ж быў усплёск попыту з боку расіян, хоць нас спрабавалі супакоіць і пераканаць, што яго няма. Некалькі дадатковых працэнтаў да попыту цалкам маглі выклікаць рост цаны прыкладна на дзясятак працэнтаў. У эканамічнай тэорыі ёсць паняцце "эластычнасці попыту". Гэта тое, наколькі растуць цэны пры павелічэнні попыту на 1 рубель. І калі цана дастаткова эластычная, то яе рост можна растлумачыць новымі пакупнікамі.
Ёсць і яшчэ адзін фактар: мы маем справу з эфектам ад павелічэння даходаў насельніцтва. Розніца паміж значным павелічэннем даходаў і нязначным ростам ВУП за адзін і той жа перыяд азначае, што ў грамадзян з'яўляюцца лішнія грошы. І гэтыя дадатковыя грошы, якія фактычна ўзяліся з паветра, павінны кудысьці выліцца, дзесьці знайсці сабе прымяненне. Альбо на дэпазітных рахунках, альбо ў залатых злітках у падвалах, альбо — на рынку нерухомасці. І вось яны прыходзяць на рынак нерухомасці і разганяюць там цэны.
У сукупнасці ўсе гэтыя фактары паўплывалі на тое, што сёння мы маем абсалютна рэкордныя паказчыкі па цэнах на жыллё ў Беларусі.
З верасня 2024 года колькасць прапаноў на рынку нерухомасці ў Мінску скарацілася ў 5 разоў. У ліпені на рынку было менш за 5 тысяч кватэр — а восенню 2024 года іх было ўжо больш за 25 тысяч.
Кныровіч кажа, што кватэры "схаваліся" якраз праз рост цэн.
— Прадаўцы, убачыўшы, як імкліва растуць цэны, прыбралі з рынку частку аб'ектаў: вырашылі пачакаць і паглядзець, да якой мяжы яны вырастуць. Калі цэны будуць заставацца стабільнымі на працягу трох-чатырох месяцаў або, наадварот, пачнуць падаць, гэтыя аб'екты вернуцца на рынак.
Расіяне паехалі ў Беларусь і паднялі цэны на рынку, таму што жыць у еўрапейскай частцы Расіі стала небяспечна. А як хутка дрэнныя навіны могуць змяніць цэны на рынку? Калі нешта здарыцца ў самой Беларусі, як хутка адрэагуе рынак?
— Я не спецыяліст па рынку нерухомасці, але як эканаміст магу сказаць, што лаг дастаткова кароткі — 1–2 тыдні, — кажа Кныровіч.
"Затое ў другаснае жыллё можна прама зараз заехаць і жыць"
Пры гэтым на рынку не хапае таннага сегмента. Рыэлтары адзначаюць, што толькі кожная трэцяя кватэра на рынку каштуе да 100 тысяч долараў, а гэта сведчыць пра дэфіцыт недарагога жылля.
Калі вам усё ж патрэбна "недарагое" жыллё, то сёння ў вас павінна быць хаця б 40 тысяч долараў. Столькі, напрыклад, просяць за аднапакаёвую кватэру на другім паверсе невялікага прыватнага дома плошчай 23,8 квадратнага метра. Гэта адна з самых танных кватэр, якія мы знайшлі сёння ў Мінску.
А самая танная кватэра ў новабудоўлі з усіх, што мы знайшлі, каштуе больш за 46 тысяч долараў. Гэта невялікая аднапакаёвая кватэра ў комплексе "Мінск-Мір" з жылой плошчай 25 квадратных метраў. Чаму розніца паміж новым і старым жыллём настолькі нязначная?
— Кошт кватэры ў новабудоўлі — гэта не чыстая цана, да яе трэба дадаць яшчэ выдаткі на рамонт, абсталяванне, — тлумачыць Кныровіч. — У лепшым выпадку гэта будзе яшчэ палова кошту кватэры. А на другасным рынку прадаецца жыллё, у якім ужо зараз можна жыць. Зразумела, што гэта можа быць жыллё рознай якасці, але ўсё ж у яго можна прама зараз заехаць і жыць — з новабудоўляй так не атрымаецца.
А што з іншымі гарадамі?
У абласных цэнтрах цэны на жыллё таксама выраслі. У Брэсце мінімальны кошт квадратнага метра зафіксаваўся ў 2017 годзе, а потым цэны пачалі паступова расці. Але, вядома, не так імкліва, як у Мінску.
У верасні мінулага года квадратны метр каштаваў 1,08 тысячы долараў, а ў маі за яго ўжо прасілі больш за 1,3 тысячы долараў. І гэта самы дарагі горад сярод беларускіх абласных цэнтраў.
У Гродне ў маі за квадратны метр прасілі 1,08 тысячы долараў. У Магілёве — 1,09 тысячы долараў. У Віцебску — 1,02 тысячы долараў, у Гомелі — 1,09 тысячы.
Цэны растуць і ва ўсіх гэтых гарадах.
