Когда цены на недвижимость в Минске пойдут вниз? И почему они сошли с ума
Если у вас нет 40 тыс. долларов, на сайты по продаже недвижимости можете не заглядывать / Euroradio.fm/OpenAI
Таких цен, как сегодня, на рынке недвижимости в Беларуси не было за всю историю наблюдений. Что происходит и сколько нужно денег, чтобы сегодня купить однушку в Минске?
“Мы имеем дело с эффектом от увеличения доходов населения”
В октябре 2006 года цена за квадрат в Минске была 2,01 тысячи долларов. Потом она постепенно снижалась, и следующий всплеск был только летом 2013-го. Тогда за квадратный метр нужно было заплатить 1,7 тысячи долларов.
К началу 2015 года цены пошли вниз. Сравните: в мае 2016-го квадратный метр стоил уже всего 1,1 тысячи долларов — чуть ли не в полтора раза меньше. Вплоть до осени 2024 года колебание цены было не особенно заметным.
Но, начав расти в конце 2024-го, цены на квартиры в Минске уже больше не падали. Летом за квадрат минской недвижимости нужно было заплатить 2,3 тысячи долларов. А это значит, что стоимость квадратного метра на рынке достигла максимума за последние 20 лет.
Что происходит на рынке недвижимости? Мы спросили об этом блогера Александра Кныровича. Коротко ситуацию на рынке недвижимости можно описать так: можно порадоваться за белорусских застройщиков. Но с чем это всё связано? Ведь курс белорусского рубля не просто не падает — иногда он даже укрепляется.
— Инфляция никуда не ушла, она всё равно существует, и, значит, себестоимость строительства растёт каждый день. Она, в том числе, и закладывается в цену. Так что стоящий на месте доллар не говорит о том, что не должны расти цены.
К тому же, был всплеск спроса со стороны россиян, хоть нас пытались успокоить и убедить, что его нет. Несколько дополнительных процентов к спросу вполне могли вызвать рост цены примерно на десяток процентов. В экономической теории есть понятие “эластичности спроса”. Это то, насколько растут цены при увеличении спроса на 1 рубль. И если цена достаточно эластична, то её рост можно объяснить свежими покупателями.
Есть и ещё один фактор: мы имеем дело с эффектом от увеличения доходов населения. Разница между значительным увеличением доходов и незначительным ростом ВВП за один и тот же период означает, что у граждан появляются лишние деньги. И эти дополнительные деньги, которые фактически взялись из воздуха, должны куда-то вылиться, где-то канализироваться. Либо на депозитных счетах, либо на золотых слитках в подвалах, либо — на рынке недвижимости. И вот они приходят на рынок недвижимости и разгоняют там цены.
В сумме все эти факторы сказались на том, что сегодня мы имеем совершенно рекордные показатели по ценам на жильё в Беларуси.
С сентября 2024 года число предложений на рынке недвижимости в Минске сократилось в 5 раз. В июле на рынке было меньше 5 тысяч квартир — а осенью 2024 года уже больше 25 тысяч.
Кнырович говорит, что квартиры “спрятались” как раз из-за роста цен.
— Продавцы, увидев, как бурно растут цены, убрали с рынка часть объектов: решили подождать и посмотреть, до какого предела они дорастут. Если цены покажут устойчивость на протяжении трёх-четырёх месяцев или, наоборот, начнут падать, эти объекты вернутся на рынок.
Россияне поехали в Беларусь и приподняли цены на рынке, потому что жить в европейской части России стало небезопасно. А как быстро плохие новости могут изменить цены на рынке? Если что-то случится в самой Беларуси, как быстро отреагирует рынок?
— Я не специалист по рынку недвижимости, но как экономист могу сказать, что лаг достаточно короткий — 1–2 недели, — говорит Кнырович.
“Зато во вторичное жильё можно прямо сейчас заехать и жить”
При этом на рынке не хватает дешёвого сегмента. Риэлторы отмечают, что только каждая третья квартира на рынке — до 100 тыс. долларов, а это говорит о дефиците недорогого жилья.
Если вам всё же нужно “недорого”, то у вас сегодня должно быть хотя бы 40 тыс. долларов. Столько просят, например, за однокомнатную квартиру на втором этаже маленького частного дома площадью 23,8 квадрата. Это одна из самых дешёвых квартир, которые мы нашли на сегодня в Минске.
А самая дешёвая квартира в новостройке из всех, что мы нашли, стоит более 46 тыс. рублей. Это небольшая однушка в комплексе “Минск-Мир” с жилой площадью 25 квадратных метров. Почему разница между новым жильём и старым настолько незначительная?
— Стоимость квартиры в новостройке — это не чистая цена, к ней нужно добавлять ещё вложения на ремонт, на оборудование, — поясняет Кнырович. — В лучшем случае это будет ещё половина стоимости квартиры. А на вторичном рынке продаётся жильё, в котором уже сейчас можно жить. Понятно, что это может быть жильё разного качества, но всё же в него можно прямо сейчас заехать и жить — с новостройкой так не выйдет.
А что с другими городами?
В областных центрах цены на жильё тоже подросли. В Бресте минимальная стоимость квадратного метра установилась в 2017 году, а потом цены потихоньку стали расти. Но, конечно, не так стремительно, как в Минске.
В сентябре прошлого года цена за квадрат составляла 1,08 тысячи за квадратный метр, а в мае за него просили уже больше чем 1,3 тысячи долларов. И это самый дорогой город из белорусских областных центров.
В Гродно за квадрат в мае просили 1,08 тысячи долларов за квадрат. В Могилёве — 1,09 тысячи долларов. В Витебске — 1,02 тысячи долларов, в Гомеле — 1,09 тысячи.
Цены растут и во всех этих городах.
